Gewerblicher Mietvertrag – Darauf müssen Sie achten

Wenn Sie für Ihr Unternehmen einen Gewerbemietvertrag abschließen müssen, nehmen Sie eine große Verantwortung auf sich. Denn jeder Mietvertrag stellt eine langfristige, teure Verpflichtung dar. Deshalb ist es hier besonders wichtig, genau hinzuschauen, um sich selbst und der Firma unliebsame Überraschungen zu ersparen. Mit den folgenden Tipps sind Sie auf der sicheren Seite.

Was beim Mietvertrag für das Gewerbe anders ist als beim Mietvertrag für private Wohnräume

Die meisten von uns haben bereits mit einem privaten Mietvertrag Bekanntschaft gemacht, aber nicht alle mit gewerblichen Mietverträgen. Deshalb ist es wichtig, sich die Besonderheiten von Gewerbemietverträgen vor Augen zu führen:

Vertragsfreiheit

Gewerbliche Mietverträge unterliegen nicht den besonderen Einschränkungen, die für private Mietverträge gelten. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass die Vertrags­parteien "gleich stark" sind und deshalb nicht besonders voreinander geschützt werden müssen, wie dies bei einem Vertrag zwischen einem Unternehmen und einem privaten Wohnungsmieter der Fall ist.

Vertragsparteien

Vertragsparteien sind bei gewerblichen Mietverträgen oft Personengesellschaften oder auch juristische Personen.

Mietzins

Der Mietzins muss nicht ein festgelegter monatlicher Betrag sein, sondern kann auch an den Umsatz gekoppelt werden. Der Vermieter kann den Mietzins unabhängig vom örtlichen Mietspiegel festlegen.

Nutzung des Mietobjektes

Im Gegensatz zur Wohnungsmiete ist bei einem Gewerberaum zunächst offen, wofür er verwendet wird: Praxis, Werkstatt, Verkaufsraum, Lager, Büro,… Der "Vertragszweck" wird frei zwischen den Mietparteien vereinbart.

Ausbau des Mietobjektes

Oftmals müssen Gewerberäume vom Mieter individuell ausgebaut werden – und nach Mietende wieder rückgebaut. Auch dies sollte im Mietvertrag detailliert geregelt werden.

Außenwerbung

Gewerbetreibende haben Interesse, sich nach Außen zu präsentieren: Vom Firmenschild bis zur Leuchtreklame an der Fassade ist alles denkbar.

Zeitmiete

Während im privaten Mietverhältnis befristete Verträge aus naheliegenden Gründen selten vorkommen, sind sie bei Gewerbemietverträgen üblich, wobei oft eine Option auf Verlängerung in den Vertrag aufgenommen wird. –

Sie sehen: Beim Mietvertrag für ein Gewerbe sind wesentlich mehr Dinge zu bedenken, zu besprechen, zu dokumentieren und im Vertrag festzuschreiben, als dies bei einer gewöhnlichen privaten Wohnungsmiete der Fall ist. Die nachstehende Checkliste hilft Ihnen dabei.

Checkliste für den Gewerbemietvertrag

1. Vertragsparteien korrekt bezeichnen

Es klingt trivial, ist jedoch sehr wichtig: Beide Vertragsparteien (Vermieter und Mieter) müssen korrekt bezeichnet werden.

Achten Sie auf korrekte und vollständige Firmenbezeichnungen, wie sie im Handelsregister eingetragen ist.

Bei Eigentümergemeinschaften und Personengesellschaften müssen alle Beteiligten namentlich genannt werden und den Vertrag unterschreiben. Erstellen Sie eine Liste aller Beteiligten mit Name, aktueller Anschrift, Geburtsdatum und Staatsangehörigkeit.

Besorgen Sie sich eine Zustimmungserklärung dieser Gesellschafter zum Mietvertrag

Besorgen Sie Personalausweis-Kopien der Beteiligten zur Dokumentation

2. Vertragsgegenstand und Mietzweck

Um spätere Einwände des Vermieters oder der Nachbarn zu vermeiden, sollten Sie den Vertragsgegenstand und den Mietzweck präzise festhalten:

Was alles gehört zum Mietobjekt?

Wofür wird das Mietobjekt genutzt? Wie wird es genutzt? (Gibt es Publikumsverkehr? Werden lärmige Maschinen eingesetzt? usw.)

Klären Sie ab, welche örtlichen Vorschriften und Einschränkungen für Gewerberäume definiert sind. (Es gibt beispielsweise Städte, in denen die gewerbliche Nutzung von Wohnräumen nur eingeschränkt oder gar nicht erlaubt ist!)

3. Beschriftung und Außenwerbung

Bei Gewerbe-Immobilien erscheinen Firmennamen an verschiedenen Stellen: Leucht-Reklame vor dem Gebäude, Orientierungstafeln in den Fluren, Beschriftung von Klingel und Briefkasten, Lift-Beschriftung, usw. Klären Sie ab, wie diese Beschriftungen organisiert werden und welche Kosten dafür anfallen.

In vielen Fällen ist es zudem möglich, eine eigene Außenwerbung zu betreiben, zum Beispiel eine Leuchtreklame vor dem Fenster. Auch dies sollten Sie vor der Vertragsunterzeichnung abklären und die Bewilligung des Vermieters im Vertrag festhalten lassen.

Was alles gehört zum Mietobjekt?

Wofür wird das Mietobjekt genutzt? Wie wird es genutzt? (Gibt es Publikumsverkehr? Werden lärmige Maschinen eingesetzt? usw.)

Klären Sie ab, welche örtlichen Vorschriften und Einschränkungen für Gewerberäume definiert sind. (Es gibt beispielsweise Städte, in denen die gewerbliche Nutzung von Wohnräumen nur eingeschränkt oder gar nicht erlaubt ist!)

4. Mietzins

Wie erwähnt, ist statt einem festen Mietzins manchmal auch eine umsatzabhängige Miete möglich. Dies ist vor allem für Gewerbe mit Publikumsverkehr (Gastronomie, Detailhandel, usw.) interessant, wenn noch nicht klar ist, wie gut das Geschäft am neuen Standort laufen wird. Allerdings ist zu bedenken, dass der Vermieter im Falle einer Umsatzmiete das Recht hat, Auskunft über den Umsatz einzufordern.

5. Vertragslaufzeit und Kündigungsfrist

Die Vertragslaufzeit kann frei festgelegt werden. In der Regel werden Gewerbemietverträge mit einer befristeten Laufzeit abgeschlossen. Denn nur wenige Firmen können genau vorhersagen, welche Mietbedürfnisse sie in fünf Jahren haben werden – manche sind froh, wenn sie ein Quartal überblicken können!

Wichtig: Versuchen Sie, eine Optionsklausel in den Vertrag aufzunehmen, der Sie dazu berechtigt, die Miete nach Ablauf der Mietfrist zu verlängern.

6. Unterlagen

Die folgenden Daten und Dokumente werden häufig für den Abschluss eines gewerblichen Mietvertrages benötigt:

Handelsregister-Auszug und Gewerbeanmeldung

Steuernummer bzw. Umsatzsteueridentifikationsnummer

Nachweis der Umsatzsteuerpflicht

Personalausweiskopien der Gesellschafter bzw. der Geschäftsführer

Kontaktangaben der Mieter-Vertreter (Anschrift, Notfallnummer, etc.)

Jahresabschluss der Firma

Versicherungsschein der Betriebshaftpflicht-Versicherung (mit Deckung Mieterschäden) und der Versicherung des Geschäftsinhaltes

Nachweis laufender Kredite und anderer finanzieller Verpflichtungen

Je nach Vermieter: Selbstauskunft gemäß Formular; Vormieterbestätigung, usw.

7. Nach Vertragsabschluss: Kluge Vertragsverwaltung

Nach geglücktem Vertragsabschluss sollten Sie die Vertragsunterlagen nicht einfach ein einen Ordner abheften und aus dem Gedächtnis löschen. Warum nicht? Wenn Sie später einmal das Mietverhältnis beenden oder verlängern möchten, müssen Sie die entsprechenden Fristen einhalten. Und wenn Sie diese Fristen verpassen, dann platzen Ihre Pläne wie Kaugummiblasen.

Deshalb ist es eine gute Idee, den Mietvertrag mitsamt allen zugehörigen Unterlagen einer zeitgemäßen Vertragsmanagement-Software anzuvertrauen. Zum Beispiel ContractHero. Diese Software zeigt Ihnen auf einen Blick alle Ihre Vertrags-Verpflichtungen und Kündigungsfristen. Und weil es richtig Spaß macht, das Dashboard anzuschauen, werden Sie niemals eine wichtige Frist verpassen.

Das ist gut für Sie und gut für Ihre Firma.

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